부동산 전세 계약 시 유의사항과 과정 제대로 알기

우리들의 자산을 지키자

여러분들의 소중한 재산을 지키기 위해 부동산 전세 계약 시 유의사항과 재산을 지킬 수 있는 중요한 내용을 알려드리겠습니다. 첫 번째로 내가 계약을 하는 집의 소유주를 확인하는 겁니다. 임대차 계약을 할 때 소유자가 직접 나와서 계약을 해야 됩니다. 신분증과 얼굴을 확인하고 것이 무엇보다 중요합니다. 만약에 당사자가 직접 나오지 못해서 위임을 했다면 위임장, 인감도장, 증명서를 꼼꼼히 확인하셔서 반드시 소유자와 계약을 하셔야 합니다. 이때 계약금 잔금을 소유자의 계좌로 입금하는 것이 굉장히 중요합니다.

 

두 번째로 등기부등본을 여러 번 확인하셔야 합니다. 등기부등본은 꼭 계약하는 날의 출력한 등본을 확인하셔야 하는데요. 맨 밑에를 보면 출력한 날짜와 시간이 나와있습니다. 그리고 등기부등본은 계약 당일뿐만 아니라 잔금일 또한 출력을 해봐야 합니다. 그 이유는 계약을 하고 잔금을 하는 사이에 대화와 다르게 등기사항이 변경될 수 있기 때문입니다. 이렇게 등기부 열람을 할 때에는 근저당 외에 다른 권리사항이 있는지도 확인을 할 필요가 있습니다. 여기서 근저당이라함은 대출을 의미합니다. 다른 권리 사항으로는 가등기, 가압류, 전세권, 임차권 등기 등이 설정되어 있는지는 보셔야 합니다.

물론 이런 것들이 어렵다 하시면 전세금이 높지 않은 집에 전세를 계약할 때에는 다른 권리사항이 있으면 하지 않는 것이 좋습니다. 지금 시장은 거래량 급감으로 현재는 매수자의 시장이기 때문에 전세를 구하기 어렵지 않으니까 매물이 그만큼 많습니다. 예전에는 채권 최고액과 보증금의 합이 집갑의 70%가 넘지 않으면 안전하다고 봐서 진행을 했었는데요. 요즘에는 그야말로 깡통전세 역전세 전세 사기가 많습니다. 이왕이면 대출이 없는 집을 구하는 것이 좋겠습니다.

 

한 가지 예시를 들어보겠습니다. 전세가와 매매가의 차이가 거의 나지 않는 상태에서 본인이 2년 계약이 만료되어 나가려고 하는데 보증금을 돌려 달라고 했다고 가정해 봅시다. 그런데 시세가 떨어지고 임대인이 임차인을 구하지 못하는 경우 전세금을 제때 돌려받기가 어렵게 됩니다. 또는 이 집에 대출이 있었을 경우에 임대인이 연체하는 등 다른 이유로 집이 경매로 넘어갔을 때 낙찰 금액이 낮아져서 임차인이 보증금을 받지 못하는 경우가 있을 수 있습니다.

 

해당 부분을 염두 해두시고 대출이 많은지 혹은 시세보다 높은 전세가의 집이라면 피하는 것이 좋습니다. 만약에 해당 부분들이 염려된다면 세 번째 전세 보증보험에 가입하는 것도 내 자산을 지키기 위한 하나의 안전장치입니다. 부동산 전세 보증보험이란 계약 완료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생했을 때 주택 도시보증공사가 임차인에게 전세 보증금을 돌려주는 제도입니다.

그리고 네 번째로는 확정일자와 전입신고입니다. 잔금을 치룬 날 바로 당일 주민센터에 가셔서 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 해당 부분은 한 몸이라 생각하시면 됩니다. 임차인에 대항력은 주택의 인도 그러니까 이사와 전입신고를 마친 다음날 0시부터 효력이 발생하기 때문에 꼭 전입신고를 하는 것이 좋습니다. 만약에 내가 살고 있는 동안 집주인이 바뀌거나 혹은 이 집이 잘못되어서 경매에 넘어가더라도 내가 보증금을 받기 전까지는 그 집에 살 수 있는 권리가 생깁니다. 다시 말해 임차인이 내가 계약한 기간만큼은 살 수 있게 해주는 안전장치입니다. *확정일자는 계약서를 가지고 주민센터로 가면 도장을 찍어줍니다.

 

물론 여기에도 중요한 사항이 있습니다. 잔금 당일날 임대인이 대출을 받으면 근저당권의 효력을 설정 당일날부터 발생합니다. 만약에 여기서 전입신고한 날과 근저당이 같은 날 이루어졌다면 근저당권이 우선순위가 됩니다. 그래서 잔금을 치룬 날 임대인이 근저당 설정을 하지 못하도록 계약서에 특약을 넣어야 합니다. 특양 사항에 임대인은 잔금이 다음날까지 본부동산에 근저당권 등 담보권을 설정하지 않는 상태로 유지해야 한다를 넣어두시길 바랍니다. "위반을 할 경우 본 계약은 무효로 한다" 이렇게 말이죠. 하루의 차이는 정말 무섭습니다.

 

물론 이 외에도 여러 가지 방법이 있지만 부동산 전세 계약시 기본적으로 지켜야 하는 유의사항만 알더라도 어느 정도 예방을 할 수 있습니다. 부동산에서는 괜찮다고 아무 문제없다고 하여도 내 재산은 내가 지켜야 하는 것이기 때문에 알고 계시는 것과 아닌 것은 하늘과 땅 차이입니다.